Podatek dochodowy z tytułu sprzedaży nieruchomości podatnik zobowiązany jest zapłacić w przypadku:
- uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów
jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Zasady rozliczenia, wysokość opodatkowania i możliwość skorzystania z ulg podatkowych przy odpłatnym zbyciu nieruchomości i praw majątkowych zależą od daty nabycia (wybudowania) zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego. To skutek dwóch zmian przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pierwsza zmiana weszła w życie 1 stycznia 2007 r., druga obowiązuje od 1 stycznia 2009 r.
Nieruchomości nabyte lub wybudowane w latach 2007-2008
Podatnik, który nabył lub wybudował nieruchomość w latach 2007-2008 zobowiązany jest zapłacić 19% stawkę podatku od dochodu z takiej transakcji.
Podstawę opodatkowania należy wyliczyć na podstawie przychodu uzyskanego z tytułu sprzedażny nieruchomości, ceny nabycia zbywanej nieruchomości oraz udokumentowanymi nakładami poczynionymi w czasie posiadania nieruchomości, takich jak np. remont.
Do wydatków wpływających za zmniejszenie podstawy opodatkowania możemy zaliczyć udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia nieruchomości, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie ich posiadania.
Tak odliczona kwota będzie stanowiła podstawę opodatkowania.
Podatek należy zapłacić w terminie złożenia rocznego zeznania podatkowego za rok, w którym dokonano sprzedaży nieruchomości.
Podatek należy wykazać na jednym z trzech formularzy: PIT – 36, PIT – 36L lub PIT – 38. Pamiętać należy, że w odpowiednich rubrykach deklaracji wpisujemy jedynie kwotę wyliczonego podatku.
PRZYKŁAD
W sierpniu 2008r. podatnik zakupił mieszkanie o wartości 200 tys. zł. Następnie dokonał remontu, który kosztował go 50 tys. zł. W dniu 5 maja 2010 r. sprzedał tę nieruchomość za 300 tys. zł. Oznacza to, że do 2 maja 2011 r. (30 kwietnia 2011 r. to dzień ustawowo wolny od pracy) podatnik jest zobowiązany do złożenia deklaracji i wpłacenia podatku w wysokości 9.500 zł na rzecz Skarbu Państwa.
Niemniej jednak istnieje możliwość skorzystania z tzw. ulgi meldunkowej. Zgodnie z przepisami, wolne od podatku są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli podatnik był zameldowany w tym budynku lub lokalu przez okres co najmniej 12 miesięcy.
Nieruchomość nabyta lub wybudowane po dniu 1 stycznia 2009 r.
Od dnia 1 stycznia 2009 r. wprowadzono zmianę w przepisach podatkowych, w zakresie sprzedaży nieruchomości. Nadal obowiązuje stawka podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości, w wysokości 19 %, niemniej jednak zlikwidowana została tzw. ulga meldunkowa.
Podobnie jak w latach 2007 – 2008 podatnik będzie może pomniejszyć przychód o koszty uzyskania przychodów, na zasadach opisanych wcześniej.
Po zmianach w podatku dochodowym nie zapłaci podatku osoba, która w ciągu dwóch lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaży domu czy mieszkania wyda środki pieniężne uzyskane z tej transakcji na własne cele mieszkaniowe.
Lista wydatków na własne cele mieszkaniowe obejmuje m.in.:
- nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego lub prawa do lokalu mieszkaniowego
- nabycie gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu,
- budowę, rozbudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
- spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości
- spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem sprzedaży.
PRZYKŁAD
Podatnik w lutym 2009 r. dokonał zakupu mieszkania za kwotę 200 tys. zł, następnie sprzedał je 5 maja 2010 r. za kwotę 300 tys. zł., a w lutym 2011 r. kupił mieszkanie o wartości 400 tys zł. W związku z tym całość dochodu będzie zwolniona z opodatkowania.
W sytuacji, gdy dokonałby zakupu nieruchomości o wartości 250 tys zł, tylko część dochodu, w wysokości 83.334 zł, podlegałaby zwolnieniu, natomiast od kwoty 16.666 zł podatnik zobowiązany byłby do zapłaty podatku w wysokości 3.167 zł.
Wysokość dochodu zwolnionego oblicza się wg następującego wzoru:
dochód zwolniony = (dochód ze zbycia nieruchomości x wydatki na cel mieszkaniowy) / przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości
Pamiętać jednak należy, że jeżeli w ciągu 2 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości, podatnik nie wydatkuje środków na własne cele mieszkaniowe, mimo złożonego oświadczenia o zamiarze przeznaczenia środków na cel mieszkaniowy, zobowiązany będzie do złożenia korekty zeznania rocznego oraz zapłaty podatku wraz z odsetkami podatkowymi.
Od dnia 1 stycznia 2009 r. obowiązuje także nowy formularz – PIT-39 przeznaczony dla podatników, którzy „uzyskali przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych lub wybudowanych po 31 grudnia 2008 r.” W formularzu tym, składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, za który rozliczamy się, należy wskazać wysokość dochodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości oraz kosztów. Na tej podstawie wyliczany będzie podatek należny do zapłaty.
Paweł Wysiński
Konsultant podatkowy w Kancelarii